【マンション高騰は2030年までに終わる】リーマンショックの教訓／団塊世代からの相続で供給急増／金利急騰もあり得る／ペアローンは危険すぎる／地震で資産価値暴落／不動産購入の3つのキーワード【牧野知弘】

【マンション高騰は2030年までに終わる】リーマンショックの教訓／団塊世代からの相続で供給急増／金利急騰もあり得る／ペアローンは危険すぎる／地震で資産価値暴落／不動産購入の3つのキーワード【牧野知弘】

マンションコトはもうこれからもずっと ついていくんでしょうかね2030年近く までなんとなくこの傾向が続くかもしれ ませそんな要素どこにも見えない感じが するんですけどマンションマーケットの 場合は最大がやっぱり金融マーケットの 変化ですでえっと金利が上が るっていうことはえ不動産の価格とかえ こういったものは経済額上は下がるます 経済額上下がるのを修正するのはえっと 受給バランスなんですね今のマーケットを 支えているのが投資 はいそれからえっと相続対策な税務対策 ですえっとこういった人たちにが マーケットからいなくなってしまうと マーケットに与える影響は想きです日本人 の人口の4人に1人は首点ですでこの方々 がもうみんな後期高齢者に入って親が80 代とか90代だともう50代60代ですよ ねうん親をの家を引き継いで住むっていう 人はまずれであるそうするともう自分の絵 はあるしいらないよってことになります 佐々さんだったらどうされます売りますね 売ブルかカスかですよね多分この2択しか ないんですよバケットはどうなるか供給が 増えますね気にはいあの多くの借金したく ないよねとかあまりあの負担なく家って いうのはうんリーズナブルに変え るっていう風な思考をしたい人にとって はマンションコトはもうこれからもずっと ついていくんでしょうかね続いていくと 思いますああ私ですかはいいや単純に気 てったら続く気がしましたそんな気になり ありますだってあの今まで上がってきた 理由こ説明しましたけれどもさらにアジア マネが入ってくるかもしんないとはいで川 もどうもあんまり円高になってないねって いうことなんかを考えるとまだまだこの宴 が続きそうっていう風に考える人多いん ですけれどもうまくすると2030年近く までなんとなくこの傾向が続くかもしれ ません うーん30年からは変わる可能性もあ るってことですねえっと実はあと23年で 変わるかもしれませんええそんな要素どこ にも見えない感じがするんですけどはいで 僕はあの昔不動産投資信託っていうJ リートの社長をやっていたんですねはいで 僕が社長やってる時リーマンショック起っ たんですけどえっとリーマンショックって いうのはえっと1夜にしてま舞台で言うと 舞台が180度変わるんですでこれ経験し てますけれどもえっとマンション マーケットの場合は最大がやっぱり金融 マーケットの変化ですうんうんだってえ 冒頭に言いましたよう に大規模金融緩和が行われて金利が マイナス金利になって金融マーケットです ね金融マーケットに大量のお金が出た結果 この大量のマネが不動産と株に回ったん ですうんで平成バブルとよく比較するん ですけども平成バブルはこれを世の中全体 に投げちゃったんですねはいところは今回 のえっと状況っていうのはそうではなくて え不動産融資に大流のお金が流れたんです それから その金融マーケットはあ当然そのえっと 良子の運用元々日本の企業を含めてえこの 今や金融大国になっている日本ですのでえ ここにさらにマネを流した結果ですね えっと株式相場も分かったから先ほど言い ましたように日本人が風層はものすごい 増えてきたうんいう結果あこの大量に余っ たマネーが不動産マーケットに流れ込んだ からですはいでえいつまでも続くな低金利 でえっとマイナス金利が今度過になりまし たでマイナス金利解除になるとすぐに金利 が上がるっていう風に思われた方もいるか もしれないですけどえっと当然タイムラグ がありますそろそろまた上田さん上げるか もしれないってアナウンスを始めました けれどもはいえっとまず間違いなく上がり ますうんでえっと金利が上がるっていう ことはえ不動産の科学とかえこういった ものは経済額上は下がるんですでえっと 経済学上下がるのを修正するのはえっと 受給バランスなんですねうんじゃあすごく 重要があると金利が上がって景気が良く なってえっとマンションまだまだ買いた いっていう実需がものすごいあったらば えっとこれあんまり問題しなくても大丈夫 ですでも今のマーケットを支えているのが 投資家ですよねそれからえっと相続対策 など税務対策ですよえっとこういった人 たちにがマーケットからいなくなって しまうと当然マーットに与える影響はも きすあしかも340代の人口も減っていき ますよねで実需は減ってく一歩なんです うんもう1つえっと非常に大きな要因をお 話しますとえ2030年までの間に首都圏 で大量の人が死にます寿命でってことです ね相続でああはいはいあの段階の世代の方 が特に寿命迎えるってことですかねえっと 段階の世代が大体2025年には全員が あの後期高齢者に入ってきますはいで今 あの首都圏の中の高齢者人口の半分以上が すでに75歳以上なんですねあそんなに いるんですねそうするとえっと日本人の 寿命って大体80ちょっとじゃないですか 85とか6ととかじゃないですかその 方たちがえっと2030年までの間にほぼ ほぼ皆さん寿命を迎えるんですうん今大体 年間でえこの亡くなる方って160万人弱 ですけれどもえおそらく今年来年で160 超えてくると思いますほおでこの中の かなり多くが首都圏なんですほおだって今 日本人の人口の4人に1人は首都圏にいる んですうんうんうんでしかもえっと高度 成長期の時に地方からみんな大勢の方が えっと東京とか大阪とかみんな集まった じゃないですかはいその人たちが毎年毎年 年を取ってんですうんでこの方々がもう みんな後期高齢者に入って当たり前です けど人間なんで夢を迎えますはいうんで この人たちどこに住んでるかって言うとえ 今の70代以上の人は大田とか世田谷だと か杉並だとかま僕らから見ると結構 羨ましいとこ住んでますよねうんでこう いった人たちが亡くなると相続から発生し ますで相続税が払えたとしてもえっと税を 払うために売る人が出てきますはいだから 相続人の中って言うと親が80代とか90 代だともう50代60代ですよねうん大体 マンション持ってますよねそっかそうする と親の家にそのまま住みえっと親をの家を 引き継いで住むっていう人はまず稀である こととから今昔は兄弟たくさんいました けども今大抵1人とか2人ですそうすると もう自分の家はあるしえ世田谷の家はいら ないよってことになりますよねそしたら 佐々木さんだったらどうされます売ります ねそうですねま売るかカかですよねそう ですねま食るか貸すかはいはい多分この2 択しかないんですよ うんラケットはどうなるかって供給が増え ますね一気にはいそっ かだから新築だけのこと考えちゃだめです ねすでにあるもののマーケットがどうなっ ていくかっていうそれでえっとすでに マンションストックってえっと大体 700万個ぐらいになってますうんでえ 地区今1番古いもので60年ぐらいです はいでえ平成元年ぐらいに1番マンショ ンって作られてますはえこれがもう地区 40年ぐらいになってくるとえっとここに 住んでいた人たちにも相続発生しますね はあそうすると中古ママーケットて今 どんどん拡大していてえっと既に マンションの中古マーケットの制約数って 新築のマンションの供給数上回ってるん です ふーんそうすると今ずっと上がっていく から早く買わなきゃっていう風に焦ってる 方多いと思うんですけどそれよりもその 2030年あたりを待ってそこで見極めて 買っても遅くないっっていうことですよね もちろんあの家っていうのはあの儲ける ために買うものではありませんのでただ あんまりあの多くの借金したくないよねと かみ思いがあると思うんですけれどもま そういった意味ではあまりあの負担なく どちらかというと家っていうのはうん リーズナブルに変えるっていう風な思考を したい人にとっては今買うよりは2030 年までの間でえ決め打ちして買うとまいう のもおすすめかもしれないですねはあいや それは大事なアドバイスですねあの金利の 話がまず最初にありましたけどただ一方で 金利上げられたとしても日本は国際の払費 もあるしぜはい1%とか2%ぐらいしか 上げられないので低金利状態がずっと続く んじゃないかって見方が強いですけどそこ はどうお考えですかえっとですねはいあの これはちょっと一面的な見方だと思います えっと金利っていうのはですねあのえっと 国際レートだけを見て決まるものではなく てそれから日本国の事情だけで決まるもの でもないんですねはいえつまり今日本の マーケットの中にも国際マネたくさん入っ てきますんでえっとこの世界中をこう巡っ ているマネーの動向によってえ確かに日本 の国際は日本人が持ってるから平気だと これはあのえっと事実ではある一方でこれ で全てを証明するってはちょっと暴論です うんそうですねでえっと特に不動産の場合 はですねえっとこの日本に入ってきてる この投資マネがま仮にシュミレーションと してみんな引き上げちゃうとですねはい 売れないですよねうん新築売れないですよ ねはいそれから中古の出口ええと買う先も 実需だけになるとえこれがえっと価格を 1番下げるようになりますはいえっと常に このえっと国内外の投資家がいるがゆえに 今保たれてるマーケットがはい金利って いう1つの側面で場面が変わるんですうん 僕はちょっと嫌だなと思ってるのはえっと これに対してものすごく皆さんが センシティブになっちゃうとはい金利が ちょこっとと上がっただけでもえっと キャーキャーと反応してしまうとおお つまりえっと日本をの投資マネをちょっと 引き上げようとああいう風になるそれから えっともっと心配なのは今あの日本は先進 国ではないっていうような本がたくさん出 始めましたけれどもえっとG7に入って いるはずの日本がえっとG7の中のビリ チンとうんあるいはG7にえっともう値し ないという風に世界的な評価が下がって しまうとうんま当然日本に対して投資をし ていた投資家はちょっと危ないねとうん うんあるいは日本に変わるようなえっと 新しい地域えここはものすごい経済成長 するあの以前の中国みたいな話ですうん えっとこういったとこの方がま全く マーケットとしておいしいねって言うとえ ま国際投資家え海外の投資家はですね日本 のことなんて1mmも考えてくれませんの で引き上げる時に一斉に引き上げちゃうん ですうんはいはいに従ってあの国際がとか えっと持ってる人がとかっていう議論って いうのはまそれはそれでありなんです けれどもえっと実はそんな甘いもんではな いっていうのはま僕はうんがあのえっと身 を持って感じてますリーマショクの時どう いう風になったんですか実際にその様 リーマシはですねえっとあれが起こる えっと1年半ぐらい前にですねえまその頃 から僕はリートン社長だったんですがはい えっと当時の日本工業銀行のえっと調査部 の人がえっと我々の会社のところに来て えっと海外の主教の説明をしてくれたん ですねで大変面白いあの講演だったんです けれどもその時にえっとアメリカではえ サブプライムローンというのがありまして えこの住宅論を告知化証券化してですねえ これをばらまいてえっとちょっとやばい ことになっておりますという話を聞きまし たで私を含めてグループ会社の社長みんな で聞いてたんですが僕らの感想馬鹿なこと やってんなアメリカっていうのはねこんな 小化してばらまいてえ回収しきれなくなっ てへえ随分アメリカっていうの幼稚だねっ ていうだけの感想でしたうんでそれが翌年 はいえ2008年ですかね8年になったら ばえっとこの海外で起こってることが津波 のように日本に来たんです当時の誰しもが あの状況が日本にやってくるって想像はま 私を含めてえっとほぼ誰もできなかったん です うんそれが襲ってきたわけですねていうの は金融っていうのはみんな世界中にリンク しちゃってんですねはいで不動産っていう のは残念ながら非常にドメスティックな 世界なんですうんでじゃドメスティックな 世界だから大丈夫なのかって言うと実は 金融のマネていうのはもう日本の不動産 たくさん入ってますよねはいだから国際の 議論っていうのも全く同じで日本国だけの 事情でえっと説明をしようと思うとでき ちゃうんですけれども実はそんなに甘い もんではないっていうのをま僕はよく感じ てますはあリーマーシックの時ってその 国際マネが引き上げていて不動産価格も ジェリーも暴落したんでしたっけそうです ああそっかもう短期間の間にものすごい ましたはあそっかだからあのリートナのは 1番金融マーケットに繋がってんですね あの不動産を証券化したものですからはい え従ってえっともう不動産と家度もマネー とみんな繋がっちゃってるんでうん特に マンションマーケットは実はあ国内外の 投資マネで支えられてるんで金利が反転 するでえっと将来的にえっとこの マーケットに悲観をする人がたくさん出 始めると一気に冷え込んじゃうんで うんそこで1番被害を被るのは誰だと思い ます1番被害を被るのは価格がバンと 落ちるんですよねはい金利が上がるんです よねはいパワーカップルはいそですパワー カップルですかそのですそうですかパワー カップルがノカップルって言われないよう に実需で1番真面目にマンション買ってる 人はちょっと気をつけた方がいいかもしれ ますはいはあちょうどそのパワーカップル の話を伺っててもう本にも書いてますけど ま今世帯年収1500万円あればま1億円 ぐらい借りられるっていうことで簡単に 借りられますなので結構ねサラリーマンの 方とかでもサラリーマン夫婦とかでももう 1億円オクションそしてまちょっと親から 援助とか今までの貯金使って2億円に近い ものとか買ってる方いらっしゃいますけど そうですねはいこれやっぱリスク大きいん ですか大きいなともんじゃないすね大きい なと思じゃないですかあのバカでかいです かえっと昔ウルフルスっていう歌手がはい えっとガツ出ですよねはいはいはいえっと 貸た返すよってありましたってましたよね あれです何動の大にもなりましたはいはい あのあの歌詞の通りなんですはああの パワーカップルがすれば借りた金は返さ なきゃいけないというのがあの最初のあの 第1条ですで借入れ金ってあのえっとこの シミュレーションにあります通りはいえ 住宅論の金利今2%よりも全然安いんです 実はうんあのいろんな特典をつつけると ですねはいじゃあこの2%だとしてえ夫婦 で1500万円生態年収があるま大企業 なんかにお勤めの夫婦だと大体このぐらい になります30代後半あるいは半ばぐらい でもこのぐらいになってますなりますよね そうするとじゃあもうマンション早く買わ なければっつってえ銀行に行くとですね ちょいちょいと弾いてですね大体1億円 ぐらい全然オですよとうんえいう風に言っ てもらえますはいでそうすると毎月の返済 がこれボーナス返済なしですけれどもま 月額30万円うんうんえっと年間で言うと 370万ぐらいですかねえっとこのぐらい の返済になります大きくなくはないけれど もボーナスも出るしなんとかなるわねって いうのが多分夫婦ペアローンなんかでくん で皆さんおかになるとはいえとこれが今の 実態ですうんでここで考えなければいけ ないのはえっとあこれどうどういう シュミレーションかって言うと大体え世帯 年収の上限はい25%までえこれを年間の 済総額っていう風にシュミレーションした 結果なんですけれどもはいうんえっとま このぐらいのその借入れ金がうんえっと できるっていうことの意味ははいえっと 銀行が貸せるって言っているだけではいえ ご夫婦が返せるかどうかを保証してるもの ではないということです はあ銀行分けるなんで返せるっと思うん ですかねいや銀行は返せるか返せないかな 関係ないんです担保があればいいですよね そうそうですよだからえっと勝手にえっと 年収の25%上限といってえ1つのまえ 天井を入れてそこの中でえお勤めが大久は どうかとかえそれを診断してるだけでえ 佐木さんがこの大企業で出世するかどう かって関係ないうん途中でリストラに会う かもしんない関係ないうん夫婦がえっと ちょっと別れなければならなくなるかどう か関係ないんですあの銀行はえっと貸せる と言ってるだけであなたの人生を全部 シュミレーションして貸してるわけではま 当然ないはいですねうんえっとそうなって くるとえっとマション買って値上がりする んじゃないかっていう思惑み皆さん持っ てると思うんだけどうんえよくあの35年 論はいあのありますよね35年え全く経済 状況それから今の自分の健康夫婦の関係え それからえそういった様々の世の中の変化 ま自信がたりとかえタフが来たりとか いろんな天辺地政治的なリスク戦争テロー 35年全く起らないって確信する人は全然 オッケーですうー自分の会社も今のまんま 35年まもちろん順調に出世して役になる とかえっといろんなバラ色の人生であり ますけれどもえっと確信すればあのどうぞ です うんでもえ多くの人がえ30年住むと いろんなことが起こりますそうですよね僕 あの昔住んでたマンションの中でもえっと もう30年ぐらい経つとですねえま250 個ぐらいあったんですけど各家庭さまさま ですうーんそうですよねご主人が病気に なっちゃったとかうんなんか仲悪くなって 離婚しちゃったとかえっといろんなことが 起りますうんうんえっとこれらのリスクを 全部銀行がシュミレーションしてくれるの か全然なくて今の現実の中で勝手35年 引っ張っただけです仮にその変動の中で 金利ってもの入れただけでもここでも3% 4%になるだけでもこの返済比率が298 33.4ってことではい金利変動リスク だけでも非常に大きいですよねえ金利ま さっき1%上がら上がらないじゃないかえ いう意見があるって言いましたけどいや 上がるんですよ上がりうるってことですね 上がりうるんですあの35年の中でうん 絶対に上がらないってこれ誰も言えません そうですよね確かに制作金利上げられな いっていう人が多いんですけどまそれも 上げざるを得なくなるシーンも出てくるか もしれキャピタルフライトとかりてえっと 金利はえっとそれだけの理由で制御できる ものて考えることがおかしいんですそう 日銀が全部操作できるわけじゃない当です よ日銀が操作できるんだったらもっといい 夜中になってますよねそうですよねあの みんな間違うんである制御できないから えっといろんな変化が起こるます中ま だんだんあのちょっと話題が暗くなってき ましたけれどもただあのえっと人生も リスクの固んえっとどんなリスクまあの あんまり悲観的に見る必要はないです けれどもある程度のバッファーを持って おかないといけないあの昔はですねあの 旦那さんだけが住宅ローン持ってでえっと 奥様の方はあのローンはえっと専業集 なんかだったら出ませんしえそういった 意味ではえっとダさんだけはリスクを 背負ってたんですねうんで1番理想的なの はえっと夫婦ト働きで片っぽだけが論を 組むとやろよりそっちの方がいいですね はいへえでえっといざ旦那がちょっと 怪しい健康返したとかちょっと会社の中が 厳しくなっちゃったといった時には奥さん のお給料で補っていくとうんこれがね実は 本当はものすごい安全なんですえなんで ですかなんでペアローンよに安全なんです かそっちのがだってえっと夫婦2気筒で エンジンで走っていてはいそれでえっと 片っぽのエンジンが止まってで夫婦共に ギリギリまでローンしているとあ奥さんの 収入で旦那のローンを返せないんですそっ か両方フルパワーなわけですねあの両方 フルスロットルにするっていうのは実は あんまり良くないですそっかだからえっと 第1エンジンと第2エンジンで第1 エンジンで走らしといてえっとピンチに なった時には第2エンジンでサポート できるサポートするそうか実はえっと夫婦 友きてすごいいいんですうんカップが調子 悪くなってもカップが補えるっていこの車 の両輪っていうのがもすいワークするん ですけどうん共にフルスロットにちゃうと 確かにえっとどっちか片ップが転んだ時に ですねもう制御不能になっちゃいますけど 片方で借りちゃうと金額が減りませんか 総額だからそんなに借金しちゃいけないて ことそういうことですよね当たり前の理屈 ですよねそうなんですそうなんですそっ かていうことははい1500万円の年収の 人が確かに借りられるんですよあの銀行は 貸してくれるんですうんはいで貸して くれる借りられるっていうことえっとこの 先30年35年間全く平穏無事でロンも 返せてうんえっと何の問題もないていう 夫婦もちろんいらっしゃるんですよはいで もみんなそうですかそうですそれから自分 が想定今できないようなリスクも当然 起こっちゃうんでうんえっとそういった 意味ではあのこんなにたくさん借りちゃ ダメなんですはその意味ではこのマイナス 金利化大規模緩和で起きたこのまマ住宅論 ブームっていうのはある日のバブルなん ですかね住宅のバブルなんですかそれは 言いすぎですかえまバブルっていう表現僕 あんまり好きじゃないんですけれども要は あの人人の考え方なんですで今僕が言っ てることだって例えばいや大丈夫だよと 10年後マンション科学はさらに2倍3倍 になるなんて言ってる人もいますけれども えっとそれが実現できるのは何の問題も ないですようんはい売ればいだけそこに そこに自分の人生をかけるかどうかなん ですああそっかかなり大きいかけですよね 僕なんかちょっと臆病な方なんでえっと どちらかて言うとそういうリスクを結構 あのリーマショックなんかでリートの社長 やってまともに食らってるんではい あんまりそこを信じすぎるのはどうかなと 確かにリーマ食しかりコロナしかりま10 年に1回ぐらいはどでかいなんかイベント ありますもんねありこれからま確かに自信 が起こるかもしんないですねえとそういう あの自分にとってはどうにもならないリス クっていうのがまあの人生必ず起こるんで はいえっとそれに全然対応していないはあ だって皆さんの勤めてる会社のえっと リスクに対するあの対応だとか コンプライアンスだとかみんなやってん じゃないですかうんなんで自分の家庭や ないですかねコンティンジェンシープラン があんまりないですよねはいねで僕不動産 投資のプロでいろんなアドバイザーやって ますけれども物件価格の9割ましでは 100%フルローンまこれレバレッジって 言うんですけどもはいフルレバで投資する 人なんてプロの投資がいないですよ僕の やってたJリートで大体えっとレバーは5 割ですそれが限界ってことですねえっと 資本5割借入れ金ローンが5割っていうの がリトやっているあの社長さんどなたに 聞いてもそうですうんとそれ以上レバ上げ ていくとえっと金館からもちょっと怪しい ぞあそこはうんで投資家資本家からもです ねレバかけすぎだはあていう風にななり ますはあそこは銀行に対する規制みたいな のもあんまりないわけですねここまでしか 貸しちゃだめとかそれはま自由競争です もんねまそれは自由競争ですねそうですよ ねで住宅論に限ってはですねあのなんだか 知らないですけどこのハイ レバレッジ商品になってますねまこの マイナス金利からでそこが一番儲け頭に なってる銀行もありましたもんねあそう ですねであの銀行にとっていいのは35年 にわたってえま利息収入はいまビビたる もんですがああの個人たくさん住宅論契約 すればうんまこれが知立もでものすごい 金利収になりますよねほおいやちょっと 怖くなってきましたねこれすでにペア ローンでかなりフルレバで買ってる人は どうしたらいいんですかまこのまま返して いくのがいいのか今高いうちにもうどっか でくじっとしちゃって今のうちにリスク 下げるために打っちゃった方がいいんです かねあの自宅だとなかなか自由にならな いってことはありますけれども本当にその これからのマーケットを考えるんだったら ば金融マーケットをよく見ることですはい 金融マーケットをよく見てえっと金利が 上がるそしてえと金利が上がると投資化 っていうのは金利をよく見てますで引く時 には一斉に引いちゃうんでま1番あの 正しいと思われるのはそもそもこういう フルレバレッジしないことなんですけれど もフルレバレッジをしちゃってる人は えっと気に上がるっていうのをあんまり 甘く見ない方がいいですはあそうか場合に よっては早めに売却をしないとうんえっと フルレバーを押しちゃってる人は物件価格 が下がっちゃうと今度売った時にえっと ローンが残っちゃいますああそうかそう ですね絶対上がってるとは言えないですも ねでえっと現実これまだあんまり報道され てないですけどそういう事例って増えてき ましたへえそうですかほおだからこれ大抵 あの引っかかっちゃう人はえっと100% ローン組んでる人ですうんまよっぽどいい 土地ならいいですけどそれ以外だとそんな に2030年までも持たないかもしれませ んもんねうんだってそもそも物件科学が上 がるってどういうことかって言うとはこれ あのいくつかの不動産の評価法がんです けどもマンションで土地と建物じゃない ですかはいで土地の持ち分ってほとんど ないですねうんあの数ツボしかないです はい3ツボとか4ツあの1個あたりですね でマンションで大体ま70平米からま広く ても100平米以内ですよねはいでま鉄筋 コンクリやコソの中で立てますよねはい 建物って毎年古くなりますよねはいって 言うと本当は価値って下がってくんですよ そうですよねでこれ不動産評価上はえっと 原価法っていうのがなんで建物って原価 修学認められてるかって言うと毎々古く なるからその分減価していいよっていう風 に前方上認められてるんですうんでその力 に立てば価値って毎年下がってくはずなん ですはいところがそこを買いたい買いたい 買いたいっていう人がいるからえっと科学 が保たれるどころかもっと上がるんです うんうん受給バランスですよねうんなので 不動産はリッチで買って言われるのはその 通りなんですはいだから青山とか浅だとか 赤坂だとかま俗にスエ地区なんて言ってる マンションは古くなると周りからなんて 言われるかって言うとビンテージマンョ 言われるんですうんそうですねうんところ は残念ながらえっと郊外のえマンション ですとえ地区30年も立つと何あのボロ マンションって言われですねボロ マンション同じむしろ設備し良かったり するんですよ青山のマンションよりなのに ボロマンションなんですうそれぐらリチが 大事ってことですねその今後のリスクの中 で先ほど地震って言葉ありましたけど首都 直下型地震もしくは南海トラフ地震が起き た時にこの不動産マーケットもちろん場所 によると思うんですけど起きるんですかね 何が起きどうなってしまうんですかねけど 結局そこでもしその住宅価値が毀損したと しても別全部は保証されないわけですよね 自分でローンは残り続けるわけですよね それが暴落のマシのきっかけになる可能性 もあるわけですよあ十分ありますねあり ますよねそれであの実はあのうん多くの 長高層マのターマンは自信に大丈夫だって いう風に言われてますがあの過去に起こっ た熊本自身とかまそういったところのま 神島のタワマンに限った話とは当然ないん ですけれどもえっとマンションっていう その構造物の具体にならかの亀裂え等がえ 走るとですねでそういった走った事例って いくつもあるんですほおしなってえっと ターマンだからとか大手ゼネコンがとか 大手デベがやったから大丈夫って保証どこ にもないですあそうなんですかへえいや もちろん住み続けられるかどうかっていう 意味で住み続けられるっていう風に保証は できるのかもしれませんけれどもうんうん じゃあそれこれでえっと一旦揺らいで しまった資産価値というのがえっとこの後 自分はフルレバでローン組んでいていや もうちょっと売ろうかって言った時に さっき言ったようにロンの返済額あのロン の残高よりも物件の価格が下がってしまう とうんもう動くに動けないとほうしかも 国際マネは逃げてきそうですねあっという 間にもちろんそれもありますねで金融金融 が大きく変動しちゃいますんでそうすると 投資一斉に引く特に東京なんかで投資をし ていった外国人投資家は大きな地震首都圏 直下型なんか起こった一斉に引きますんで そうですねはいで買手がもういないわけ ですでなおかつ物件にちょっと支障なんか で出る場合も遠ざかってきますんでそこで フルレバのペアローン残ってたら地獄です ねはいであの実際に東日本大震災の時に 経験してるんですけれどもえっと湾岸 エリアで土地が劇場化したとこたくさん あるんですよねありましねうんだ建物は 大丈夫でも周りの土地がぐちゃぐちゃに なっちゃったらやっぱりえっと不動産の 価値って建物だけじゃなくて土地なんです うんうんで土地がぐちゃぐちゃにな るっていうのは使い物にならないってこと ですそういうことですよねでもっと直下型 が起こると配管がダメになるとかうんま 今回のねノットなんかでもそうですけれど もえっとそれの復旧に何ヶ月もかかるって いうような形になればなるほどえっと不 動産土地で買っとかないとですねうん えっと建物の建物に対するなんか日本人 ってものすごくね信仰が熱いんですねうん 日本の建設会社は大丈夫だとかねほうま いや大丈夫なんですよ大丈夫なんですけど あのえっと永遠に大丈夫かっていうまなん だろう絶対大丈夫みたいなことを信じてる 人って多いけどうん意外と脆弱ですからね ああそういうもんなんですねいや色々よく 分かりませんその上で今日伺った上で最後 にちょっとこのではこれからどう考えたら いいかいうはいはい最後つのキワをいいて ちょっと終わりたいと思いますまいろんな リスクも踏まえた上でまそれでも家が 欲しい人とかま身体でいいのかっていう ところもありますけどどういうこと頭に 入れとけばいいんでしょうかこれえっと あのマンションでも何でもそうなんです けど不動産を買う時の鉄則っていうのが ありますえっと先ほども言ったように えっと土地をちゃんと見ましょうていうの は1つなんですけれどもえもちろんあの 地震に強いからあの盤がいいところとかま これはもう皆さんいろんなこと言ってます けれども1つ今日キーワードとしてえお 話ししたいのがえっと人がたくさん出入り してるところを変えということですはあ はい出入り都心ってことですかえっと 例えば都心は人がすごい出入りしてますね はいでえっと僕ずっと長いことを不動産を やっていると不動産ってえっと僕らの人々 の生活のインフラじゃないですかで たくさんの人が出たり入ったりするエリ アっていうのは当然ですけど新しい人が いっぱい入ってくるとうんどっかアパート 借りたりとかマンション買ったりとかし ますよねから出てく人がい るっていうことはえっと売る人が出てき ますよねあるいは貸す人が出てきますよね そうそういうその僕はこれを人の新陳代謝 って言ってんですけれどもえっと人の新陳 代謝が多く行われるところはえっと地下は 安定しますほお例えばえっと神奈川県の 川崎市これは毎年いわゆる人口の社会増減 ってあるんですけども転入してくる人と 転出する人の差額ですね川崎市はずっと えっと転入が多いんですねおおはいでま 大体ですけれども毎年え10万人ぐらいが 川崎市に入ってきて9万人ぐらいが川崎 から出てくんですはいうんうんつまりえ 川崎って人口は1560ま人いますけれど もえそのうちの1割ぐらいがガラっと 変わるんですいいことってことですねそう いうことですはいえっとなぜいいかって 言うと不動産が常に動くんですうんからし 人がたくさん入ってくるっていうことは 新しい人の向けのえっと商品が売れますよ ねはい僕たちも新しいとこ引っ越すとなん か色々もの買うじゃないですか買いますね それからなんかお店の探検に行くじゃない ですかうんそうすると新しいあのこう トレンドが生まれますしえっとそれに即し た商売が発展しますえたくさんの人が入っ てくるっていうことは常に雰囲気街の 雰囲気っていうのが保たれて常にま トレンドというかえっと新しい情報が入っ てくるってこですのでまあの事例で言うと 川崎とかですね福岡なんかもすごくそう です福岡ですねえっとそういったところを まず狙いましょうっていう意味ではえ人の 新陳代謝がすごく行われているエリアがえ 不動産を買場合は実はすごく安全うんうん はあ東京の場合はやっぱりトリプルA赤坂 青山アブとかあえっとねその3Aっていう 意味はちょっと意味合いが違って東島が 入るからですああそっちですねそっかしっ てあのえと1番産科学がこう上昇するって いうのはもちろん人の出入りが激しくて常 に売買を行われるっていうことが1つです しえっとベースになってるのがその人の 出入りなです人の出ですねはいクラス人 ですねえっと3Hなんていうのはえっと 投資マネが国内外から入ってくるんで えっとそういった意味ではま吹き上がると いうか金融マーケットに引っ張られて ぶわっと上がっていきますんでえっと投資 をする人にとっては3はすごくいいです ああじゃあ投資万年が引いちゃうじゃ 引くと下がるんですよ下がるんですけれど も元々いいところなんでそんなに下がら ないですうんでえっと自信起こってもまた あの56年するとまたマネーと戻ってくる んですねみんなあの暑かったことはすぐ 忘れますんでまたマネーが入ってくると またすぐありますしってえっと不動産投資 する時には安全なエリアんですはいで えっと実需で住みたいとかそれが自分の方 不動産があんまり下がっちゃうの面白く ないねと思ってる人たはこの基本人が ものすごいデリしてるところを買うって いうのが基本中の基本うんはあです東京と かだったらどういうところなんですか他に そういう人が入れ替え非常寺とかああいう ところですか非常寺もそうですし最近 面白いなと思っての中野とかですああ中野 の入れ替りがいいんですねへえはいえっと それからえっと立川なんかも面白いですね へえあそうなんですかはい朝鮮の沿線 すごく面白いとこたくさんありますはあ 先ほど福岡が出ましたけど地方4市って ことで福岡以外だと札幌線広島ありが注目 なんですかはいでどうしてかって言うと えっと札幌仙台広島福岡っていうのは それぞれ北海道エリアや東北エリアや中国 エリア九州エリアからみんな人が集まって んですはいうんそうですねでそういった 意味ではそれぞれの地方の代表都市って いうのはえっと人を集める能力あんですね なんでかて言うとえっと日本の産業の ほとんどが今第3次産業なんですねで昔は あの工場があって人を集めてっていうあの えっと工業団地みたいなのを作ってえっと 工場を誘するっていうのが地方の自治体が 一生懸命やってたんですけど今そんなこと やっても全然工場来ないですねうんま台湾 から大きな反動体工読むぐらいあれは ちょっと昔のモル結構笑えるんですけれど もうんあのえっとまそれは除くとして第3 次産業で生活する人がたくさん増えてくる とうん人がたくさんいないと第3次産業 って成り立たないんですはいそうですじゃ みんな東京大阪や名古屋に行くかって言う とえっとある一定以上の規模があると第3 産業成り立つんでこれが地方4種なんです うーん地方4市のサービス系の仕事に つければですね何も東京大阪の生活物化の 高いところにわざわざ行かなくても自分の 都市の代表的な都市である地方4市に行き ましょうとでこのトレンドは今ものすごい 出てます福岡ね天人ビッグバンとかもでき たりもおもどんどんできてますもんねそう はいで福岡が素晴らしくいいのはえっと 発展印しアジアに近いことですうーん福岡 からえっと上海行くのとそれから東北行く のほとんど変ないですそうですよねえいや そういった意味では国際的なそういう資本 や会社を集めるのにも福岡えっともう1つ 僕いいなと思った覇もそうなんですけども ああなもですかへえはいあとこの辺の都市 それから最近はあの熊本ガ軍結構浴びて ますけれどもうんあの九州地区沖縄地区 っていうのは実はすごく可能性があります はあそこも含めて本の中でこの高成都市 って話がと白いなと思ったんですけど衛星 じゃなくやっぱ構成として自ら輝く都市に なんなきゃいけないてことですねそうです ねあの今まで日本で衛生都市って言われて たのはほとんどベッドタウンなんですね うんでベッドタウンでただ通勤をして えっと月曜から金曜まで通勤をしてなんか 土日ファミリーサービス家族サービスをし てますなんていうのがこれが大体昭和平成 おじさんの生活パターンだったんですけど も今あのリモトも随分やるようになりまし たしはいえそれからその都市の中でえっと 非常に人を集めているあの都市っていうの が出始めてますえ例えばあの神奈川県に 藤沢市っていうのがあるんですけれども はい今人口が40え大体23万え4万 ぐらいになったのかな実は僕住んでんです けど藤はいではいはいえ30年前ぐらいに 藤沢市にあの家を買いました時には人口が 確かね36万人ぐらいだったんですはあで 以降どんどん人口が伸びてえっと40万人 以上いた横須賀市を大体え20123年 ぐらいに抜くんですねへえで横須賀市は これで見てる通りえ40万人を切って今 どんどん下がって38万人ぐらいになっ ちゃったんですで今後の人工水計を見ても こうご覧のようにですねえっと藤沢と 横須賀って実は都心からほぼ当距離うん えっと電車で帰るてもそんなに違いはない んですけれどもえっと横須賀は衰退し藤沢 が発展をするっていうのは実は藤沢って いうエリアが持ってる強さなんですねうん 藤沢ってえっと何を意するかっていうと 大体湘南はいからえっと東海道エリアって いうのはえっと大阪と東京を繋ぐ1つの 幹線ですうんでこの感染沿いにあって えっとしえっと湘南エリアのこの風港明日 なエリアを持ってるのと同時に藤沢はあの 北部の方にえっと工場いっぱいあるんです ああそうです財政豊かなんですイとかも あったりしますよねそうですねはいえっと そういった意味ではえっとこの食が非常に 近接をしているえ割とこう珍しい街ですね 横須賀もあのえっと米軍もあるんですけも ちょっと米軍とあの僕日本人の普通の生活 なかなかこうリンクしないのでえっと米軍 関係の仕事はもちろんあるもののえっと 横須賀市っていうのはえしかも高配地が えっと山と全面の海との間です非常に狭い んですねえそれでえそのが嫌われてですね えっと横須賀と藤沢って同じような神奈川 県の代表的な都が明暗が分かれてる僕は あの藤沢のようにえっと住んで働いて くつろげて遊べるっていうのをえっと衛生 都市ではなくてえっと自ら輝くはいえっと 構成都市高成都市えで衛星都市って実は 自分では光を出してなくてえっと太陽や他 の構成の光をこ求めてっていうかえっと それで照らされてるのが衛星都市なんで 変わらず東京に通勤するだけの街ところが これからはえっとそれぞれの独立しした市 の中で1つの生活が完結する僕らもあの リモト学中心になるとま自分もそうなん ですけどあんまり会社に行かなくなりまし たでえっと藤沢てリモートアすると実は かなり快適はいそうですよね今日 ありがとうございました最後にまとめとし てこの3つのキーワードを頂いた上で今日 ちょ私なりにまとめますとやっぱまずペア ローンは危険なんでまあんまりフルレバ うんかけすぎずにローンを組むとそして やっぱ需要今ずっと上がってるけども 2030年ぐらいにターニングポイント 来るかもしれないんではい住宅購入急いで ない方はもしかしたらもうちょっと待って みてもいいんじゃないかとはいで買う時は このこの都心構成都市地方4都市ここを 選んでちゃんと自分に合うものを買えば なんか失敗しなさそうだなと思ったです 正解だと思いますそれでいいんですよね ああはいえっとものすごい焦る必要は全然 ないですうーんそれからあの今えっと新築 じゃないとやだっていう人は実はすごい 減ってますあそうですはいマン増えてます ねそうなんですうんだってあの自分であの まリノベしてですね進めばあの新築である 必要って実は全然ないんすよねしかも クオリティ高いかもしれませんね高いそう ですねあと自分好みにできますんでああ はいえとそういった意味ではこれからの人 た特にあのミレニアル世代からZ世代なは えっと取り分けそうですあの新しいもので なんかデザインを押し付けのものよりはま 自分で壁塗りたいなて思ますしえっとそう いったあの生活の楽しさみたいな実現する にはむしろ僕は中の方があのいいと思い ますから中行にも選び方がありまして えっと大体あの地区15年以内まできれば 78年ぐらいってのはすごい狙い目なん ですけれどあ7面ですかええそうですか はいなんとか分かりますえ値段が適度で そこそこ新しいとこですかあえっとそれは 1つありますえっと1つは新築マンショ ンっていうのは大体あのデベロッパーが 全部利益乗っけてますんであえっと建築費 がこうかかって土台がかかってこれに デベロッパーの利益がえっと下手すと3割 ぐらいに乗ってますんでえっとこれをま 買うわけですでこれがえっと分乗した後 中古のマーケット価格に下がりますはい そうするとえっと1番実バランスで形成さ れてる価格で変えるのが中古マショです はいそか78年目ぐらい車と一緒ですよね ああ確かにね230年経ってのはちょっと 古すぎるんですかやっぱりねえっと230 年立つ言とどうしても建物の状況っていう のがえっとマションによってかなり下れ ますうんで230年ダメっていう意味では なくてえっと中古を選ぶもう1つの大きな 理由はえ住民構成うんえっと大体マンショ ンって10年ぐらい経つとえ例えば住民の 中で仲が悪いとか管理組が揉めてるとか 修繕維持積み立て金を払ってない人が出て くるんですねうんでいいマンションほど えっと延滞が全然ありませんとかはあそれ からえっと修繕記録を読むとえっと きちっと修繕してますとうんだからななん となく建物によって癖があるんですねうん どこどこが常に壊れてるとかえっとそう いったその建物上のこう問題点って大体 78年で全部出てきますはあそうかした リスクが1番ない状況で帰るということ そうチコマンション買う時にあの管理組合 の技事録とか取り寄せて読めば大体分かり ますよはあ新築ってわかんないじゃない ですかうん確かになんかけど話全部伺 なんか賃貸派も悪くないなって気がしてき たんですけどあそうですねえっと賃貸は 悪くないしえっと何も絶対買わなきゃは いけないっていう理屈ではないんです けれどもま買いたい人は僕は買えばいいと 思ってますしただあのあんまりあの買って 損したとかま得したのはいいかもしんない んだけれどもうんあの得をしたってよく 言う人もはい結局あの自宅である限りは ですねそれを高く売り抜けたとしてもまた 新しく自分で自宅を買うとにん うんま僕はそれをよくあのこう表現をして いて自分の家庭のバランスシートを 膨らましただけでしょうとそうですねまた 買わなきゃいけないわけですもんね 5000万円で買ったマンションは 5000万円のバランスシートですけども 8000万円で売り抜けてまた今度 9000万円のマンション買っちゃいまし たっつったらバンシーとが9000万円に 膨らむわけですよね再比率がね増えていく わけですもんねえっとそれは不動産投資で 儲けたとは言わないですバランスシートを 膨らましたんっていうだけなんですそう いうことですね本当の投資家っていうのは えっと安い時に買って高い時に売り抜けて しばらく待っててまた安くなったら買うっ ていう人がえっと投資家そういうことです ね僕の友達でもたくさんいますよそういう ことですよねいや分かりましたなのでま今 の流れ見てるともうずっとマンションって 買えないのかなと思ったんですけどやっぱ 後書でも書かれてましたけどそういう風に ちゃんと供給がまた増えてきたらちゃんと リーゾナブルに変える時代もまた来るかも しれないってことで希望もあるってこと ですよね中古マーケットをちゃんと見てれ ばは絶対増えますうんうんですそれから あの東京がこれからものすごく人口が 増えるとかうんえっとその要素も実は 少ないですです東京と人口がえっと今でも 増えてるんですけどもうん実はえっと何で 増えてるかっ言ったらえっと外国人で増え てるんですあそうですね外国人相当増え これねあの見たらすごい増えてるんですね はいえっとピア日本人は実は全然増えて ないですはいそうですよねあのそう考える と非常に分かりやすくてうんなんか今日は 常に人を集めてまてこれもねメディアが あの間違って書いてるんですけどはあそれ からなんとなく東京が今でも1局集中で 大変ですあれも嘘なんですへえなんとか 分かります一局集中で大変まだまだ需要 できるからですかえっと東京に入ってくる いわゆる社会像ですね転入者はどっから来 てるかったらえっと千葉埼玉神奈川から来 てんですうんつまり首都圏の中で動いてる だけなんですああそっかそっか丘から 吸い上げてるわけじゃないんですねほで えっと純粋に伸びてるのは国士ですそっか 結構無視できない希望になってきましたね 東京都の人口は外国人が増えていない限り 減少してますうだけど本当ロンドン化して いくのかもしれませんねそうですね ロンドンみたいになっててまそれはそれで また面白い街が確かにあのできるかもしれ ませんね国際都市になっていくかもしれ ませんねはいあの全然悪くないと思います 分かりましたありがとうございます牧野 さんこの本読んでいただくとあの結構分析 ととになんか希望も感じる内容がいっぱい ありますのではい是非皆さんも読んで いただければと思います牧野さん本日は ありがとうございましたありがとうござい ました ピボットアプリではランニングしながらで も学べるバックグラウンド再生が可能です 運動中通勤中家事をしながらでもいつでも どこでも学べます学びながらポイント ゲットできちゃいますよならで学ぼう PIVOT詳細は概要欄のリンクを チェック

＜公開収録・観覧募集＞
「住宅購入の思考法」
・日程：2024年5月13日（月）19:00〜20:30（開場　18:30〜）
・場所：青山ブックセンター本店　大教室（ 東京都渋谷区神宮前5-53-67コスモス青山ガーデンフロア B2F）
・出演者：江口亮介（TERASS社長）、佐々木紀彦（PIVOT CEO）
・定員：70名
当イベントは定員制となりますので、ご興味ある方はお早めにお申し込みください。

・特典交換方法
1.PIVOTアプリまたはWebサイトにログイン
2.トップページ右上の【アカウント】セクションへ移動
3.【特典交換】ページを選択し、ご希望特典と交換
https://pivotmedia.co.jp/mile/benefit

▼PIVOTアプリなら広告なし、バックグラウンド再生が可能▼
アプリダウンロードはこちら↓
https://app.adjust.com/1ctqueiq

▼この動画の前編後編はこちら
前編：https://youtu.be/kS76YTW9xEk
後編（この動画）：https://youtu.be/DXDu2JlOnjI

＜目次＞
00:00　ダイジェスト
01:20　マンション高騰は2030年までに終わる
13:33　ペアローンは危険すぎる
24:24　地震で資産価値暴落
30:24　不動産購入の3つのキーワード
40:17　まとめ

＜ゲスト＞
牧野知弘｜オラガ総研代表
東京大学経済学部卒業。ボストンコンサルティンググループなどを経て、三井不動産に勤務。その後、J-REIT(不動産投資信託)執行役員、運用会社代表取締役を経て独立。現在は、オラガ総研代表取締役としてホテルなどの不動産プロデュース業を展開。また全国渡り鳥生活倶楽部を設立し、代表取締役を兼務。著書に『不動産の未来』(朝日新書)、『負動産地獄』(文春新書)、『2030年の東京』(河合雅司氏との共著)『空き家問題』『ここまで変わる!家の買い方 街の選び方』(いずれも祥伝社新書)など。

▼関連書籍
『なぜマンションは高騰しているのか』
https://amzn.to/4bqgGch
※このリンクはAmazonアソシエイトリンクを使用しています

▼これまでの『PIVOT MONEY』はこちらから

▼これまでの『MONEY SKILL SET』はこちらから

▼これまでの『MONEY SKILL SET Extra』はこちらから

#不動産 #マンション #富裕層 #タワマン #マネー #東南アジア #建築費 #オラガ総研 #リーマンショック #相続 #団塊世代 #金利 #ペアローン #地震 #住宅金利 #PIVOT